Die Immobilienpreise in deutschen Großstädten haben in den letzten Jahren eine deutliche und nachhaltige Steigerung erlebt. Während der Traum vom Eigenheim für viele Menschen weiterhin hoch im Kurs steht, steigen die Preise für Wohnungen und Häuser stets schneller als die Einkommen. Faktoren wie wachsender Zuzug, begrenzte Neubautätigkeiten, steigende Baukosten und veränderte Zinslandschaften setzen die Nachfrage unter Druck und treiben die Preise nach oben. In Städten wie München, Berlin oder Hamburg sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zu einer echten Herausforderung geworden, selbst für gut verdienende Haushalte. Gleichzeitig sorgt steigende Nachfrage von ausländischen Investoren und die Verknappung bezahlbaren Wohnraums für eine enorme Marktanspannung. Trotz der vermehrten politischen Bemühungen, wie etwa der Verlängerung der Mietpreisbremse und geplanten Förderprogrammen, bleibt die Gründe für den Preisauftrieb vielschichtig und komplex. Dabei wirkt sich die Preisentwicklung nicht nur auf Eigennutzer aus, sondern auch auf Mieter, denn die Mieten folgen diesem Trend mit erheblicher Verzögerung nach. Im Folgenden beleuchten wir, welche Dynamiken hinter den steigenden Immobilienpreisen stehen, welche Regionen besonders betroffen sind und welche Zukunftsaussichten sich daraus ergeben.
Marktdynamik in deutschen Metropolregionen: Preisanstiege und regionale Unterschiede
Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen und Häuser in deutschen Metropolregionen steigen weiterhin deutlich an. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2025 zeigen sich bemerkenswerte Zuwächse, die sich regional stark unterscheiden. So verzeichnet Dortmund mit einem Plus von 9,47 % bei Eigentumswohnungen den größten Anstieg unter den untersuchten Metropolregionen, gefolgt von Hannover mit 7,74 %. Auch Frankfurt am Main (+6,25 %) und Berlin (+0,55 %) sind bedeutende Hotspots für Käufer. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern stehen Dresden (+4,98 %), Düsseldorf (+4,46 %) und Hamburg (+3,28 %) an der Spitze, während München mit lediglich +0,2 % beinahe stabile Preise aufweist.
Die durchschnittlichen Preisanstiege betragen derzeit bei Eigentumswohnungen etwa +5,18 %, Häuser verteuerten sich durchschnittlich um +2,36 %. Trotz dieser allgemeinen Dynamik variieren die Preise bezüglich absoluter Kaufpreise erheblich. So kosten Eigentumswohnungen in München durchschnittlich über 2.300 € pro Quadratmeter, während in Berlin bereits ab rund 600 €/m² erschwingliche Angebote zu finden sind. Noch günstiger sind Ein- und Zweifamilienhäuser in der Metropolregion Hamburg mit Preisen ab rund 500 €/m².
| Metropolregion | Preissteigerung Eigentumswohnungen (%) | Preissteigerung Ein- und Zweifamilienhäuser (%) | Niedrigster Kaufpreis Eigentumswohnung (€/m²) | Niedrigster Kaufpreis Haus (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Dortmund | 9,47 | 0,61 | 612 | 613 |
| Hannover | 7,74 | 1,55 | 667 | 511 |
| Frankfurt a.M. | 6,25 | 3,14 | 1.333 | 575 |
| Berlin | 0,55 | 1,56 | 602 | 660 |
| Dresden | 6,52 | 4,98 | 886 | 513 |
| München | 4,02 | 0,20 | 2.308 | 741 |
| Hamburg | 5,09 | 3,28 | 1.333 | 502 |
| Düsseldorf | 3,94 | 4,46 | 1.375 | 567 |
| Stuttgart | 3,22 | 0,96 | 1.029 | 605 |
| Köln | 5,04 | 2,89 | 773 | 529 |
Als treibende Kräfte der regionalen Unterschiede sind neben der Bevölkerungsentwicklung vor allem die wirtschaftliche Bedeutung, die Infrastruktur und die Attraktivität der jeweiligen Stadt für junge Berufstätige und Familien zu nennen. Städte mit hoher Zuwanderung erleben stärker steigende Preise, da das Angebot an Wohnraum nicht im selben Tempo mithalten kann.
Steigende Bauzinsen und ihre Einflussnahme auf den Immobilienmarkt 2025
Nach Jahren historisch niedriger Zinsen haben sich die Bauzinsen seit 2022 spürbar erhöht – eine Entwicklung, die auch 2025 anhält. Anfang März 2025 wurden sprunghafte Zinssteigerungen registriert, die sich später wieder auf einem hohen Niveau einpendelten. So liegt der effektive Zinssatz beispielsweise bei einem oft zitierten Baufinanzierungsbeispiel mit einem Kreditantrag über 350.000 € aktuell bei etwa 3,24 % für eine 10-jährige Sollzinsbindung mit 2 % anfänglicher Tilgung.
Obwohl diese Zinsen im Vergleich zu vor 15 oder 20 Jahren immer noch relativ günstig sind, erschweren sie vielen Kaufinteressenten den Erwerb von Immobilien. Höhere Zinsen führen zu höheren monatlichen Belastungen, was den Finanzierungsrahmen für einige einschränkt.
- Einfluss auf die Nachfrage: Trotz höherer Zinsen bleibt die Nachfrage nach Immobilien hoch, was die Preise stützt.
- Finanzierungssicherheit: Wer frühzeitig günstige Zinsen sichert, beispielsweise über Forward-Darlehen oder Bausparverträge, kann langfristig profitieren.
- Regionale Differenzen: In begehrten Ballungsgebieten sind die Preise robust, während periphere Regionen stärker auf Zinsschwankungen reagieren können.
Unternehmen wie die HypoVereinsbank oder Otto Immobilien beobachten diese Trends genau und empfehlen Käufern, eine sorgfältige Finanzplanung zu betreiben. Die seitliche Bewegung der Bauzinsen in den nächsten Monaten wird als Signal für eine kurzfristige Stabilität gesehen, doch mittelfristig können weitere Zinsanhebungen nicht ausgeschlossen werden.
| Kreditbetrag (€) | Effektiver Jahreszins (%) | Fester Sollzins (%) | Dauer der Sollzinsbindung (Jahre) | Monatliche Rate (€) |
|---|---|---|---|---|
| 350.000 | 3,30 | 3,24 | 10 | 1.510,83 |
Die Finanzierungskosten sind damit einer der wesentlichen Faktoren, warum trotz hoher Nachfrage die Immobilienpreise in manchen Regionen nur moderat steigen. Für Anbieter wie Bauhaus, Heimstätten GmbH und Engel & Völkers ist diese Entwicklung ein maßgeblicher Einflussfaktor bei der Marktstrategie. Die Herausforderung besteht darin, bezahlbaren Wohnraum bei gleichzeitig gesunden Investitionsbedingungen zu schaffen.
Ursachen für die stark steigenden Immobilienpreise: Nachfrage, Angebot und soziale Faktoren
Die massiv steigenden Immobilienpreise in deutschen Großstädten sind das Ergebnis eines komplexen Zusammenspiels verschiedener Faktoren. Im Kern lassen sich vier Hauptgründe identifizieren, warum der Markt weiter unter Druck steht:
- Hohe Nachfragedynamik: Der Traum vom eigenen Heim bleibt ungebrochen. Laut einer Umfrage von Dr. Klein wollen 92 % der 18- bis 29-Jährigen irgendwann Eigentum besitzen.
- Langsames Wachstum beim Bau von Immobilien: Trotz vieler Bauprojekte reicht das Bauvolumen nicht aus, um die steigende Nachfrage zu befriedigen. 2024 wurden rund 260.000 neue Wohnungen fertiggestellt – deutlich unter dem politischen Ziel von 400.000.
- Knappheit bei Ressourcen und Fachkräften: Lieferengpässe und höhere Materialpreise seit 2021 haben Kosten steigen lassen. Zudem fehlen qualifizierte Handwerker in großer Zahl, was die Bauzeit verlängert und Investitionen verteuert.
- Zuwanderung und Arbeitsmigration: Nach der Pandemie nimmt die Zuwanderung in Städte wieder zu. Mehr Arbeitskräfte bedeuten zusätzlich steigende Nachfrage bei begrenztem Wohnraum.
All diese Faktoren summieren sich und sorgen für eine beständige Angebotsknappheit und steigende Preise. Dies trifft sowohl Käufer als auch Mieter, wie die Unternehmen Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien und TAG Immobilien bestätigen. Trotz Mietpreisbremse bleibt der Druck auf dem Mietmarkt hoch, da neuvermietete Wohnungen regulär teurer bepreist werden als Bestandsmieten.
| Ursachenfeld | Auswirkung auf den Immobilienmarkt |
|---|---|
| Nachfrage nach Wohneigentum | Steigende Zahl an Kaufinteressenten, besonders bei jungen Menschen |
| Bauvolumen zu niedrig | Unzureichendes Angebot, anhaltende Knappheit |
| Baustoffpreise und Fachkräftemangel | Erhöhte Baukosten, Verzögerungen |
| Zuwanderung | Erhöhte Nachfrage in Ballungszentren |
Prognosen und Perspektiven der Immobilienpreisentwicklung bis 2035
Die allgemeinen Aussichten lassen auf weitere Wertsteigerungen bei Immobilien in Deutschland schließen, zumindest in bestimmten Regionen. Laut dem Wohnatlas der Postbank wird ein Wachstum vor allem in Süddeutschland, dem Raum Hamburg und Berlin sowie dem Weser-Ems-Gebiet erwartet. In diesen Gebieten werden Werte für Eigentumswohnungen und Häuser weiterhin zunehmen. Insbesondere München und Frankfurt zeigen jährliche Preissteigerungen zwischen 1,5 % und 2 %.
Der Immobilienmarkt ist aber regional sehr unterschiedlich. Westliches Mitteldeutschland erreicht voraussichtlich sein Preisniveau, während Ostdeutschland mit Ausnahme von beliebten Städten wie Berlin, Leipzig oder Potsdam einen Rückgang der Preise erwartet. Dieser Trend ist auch auf wirtschaftliche Wachstumsunterschiede und demografische Entwicklungen zurückzuführen.
| Stadt | Jährliche Preissteigerung (%) 2021-2035 |
|---|---|
| München | 1,84 |
| Frankfurt a.M. | 1,67 |
| Köln | 1,43 |
| Berlin | 1,31 |
| Düsseldorf | 0,80 |
| Stuttgart | 0,73 |
| Hamburg | 0,43 |
Warum also werden die Preise trotz teurer Baufinanzierung und politischer Eingriffe langfristig weiter steigen? Neben der anhaltend hohen Nachfrage sind vor allem das vergleichsweise geringe Bauvolumen, die Knappheit an Bauland, Materialkosten und Fachkräftemangel ausschlaggebend. Hinzu kommt, dass die deutschen Großstädte weiterhin stark wachsen und die Bewohnerzahl weiter zunimmt. Der Wunsch nach Eigenheim bleibt vor allem bei der jungen Generation hoch, was den Markt stabilisiert.
- Langfristiger Nachfrageüberhang verhindert Preisrückgänge.
- Politische Maßnahmen wirken nur mit Verzögerung und oft unzureichend.
- Regionale Unterschiede führen zu differenzierter Entwicklung.
- Investitionen von internationalen Kapitalgebern erhöhen die Preise besonders in Toplagen.
Immobilienunternehmen wie Engel & Völkers, Vonovia und LEG Immobilien beobachten diese Entwicklungen intensiv und setzen auf gezielte Investitionen in spekulative und stabile Regionen. Bei der HypoVereinsbank wird empfohlen, bei Finanzierungsvorhaben vorausschauend zu planen, um die Vorteile günstiger Zinskonditionen zu nutzen.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu den steigenden Immobilienpreisen in deutschen Großstädten
- Warum steigen die Immobilienpreise in deutschen Großstädten so stark?
Hauptgründe sind die hohe Nachfrage, das langsame Bautempo, steigende Baukosten sowie die Zuwanderung in die Städte. - Wie wirken sich steigende Bauzinsen auf den Immobilienmarkt aus?
Höhere Bauzinsen verteuern die Finanzierung und können die Kaufbereitschaft drücken, beeinflussen jedoch nicht den grundsätzlichen Preistrend in begehrten Metropolregionen. - Gibt es regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisen?
Ja, Metropolregionen wie München oder Frankfurt sind deutlich teurer als viele aufstrebende Städte wie Leipzig oder Dresden. - Sollte ich 2025 eine Immobilie kaufen?
Bei stabilen Zinsen und vorhandener Finanzierungsbasis spricht vieles für einen Kauf, insbesondere wenn Flexibilität durch Home-Office gegeben ist. - Wie sieht die langfristige Prognose für Immobilienpreise aus?
Trotz möglicher kurzfristiger Schwankungen ist mit weiter steigenden Preisen in den meisten Metropolregionen bis mindestens 2035 zu rechnen.
